新築と中古でどう違う？2028年の変更から考える住宅ローン控除

制度は2030年まで延長。住宅の種類ごとに確認を

住宅ローン控除は、2030年12月31日までの入居を対象に延長されています。2028年に制度全体が終わるわけではありません。

2026年度の改正では、省エネ性能の高い中古住宅への支援も拡充されました。新築についての説明を、そのまま中古住宅にも当てはめないようにしましょう。

出典：国土交通省「住宅税制」 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/zeisei_index2.html

新築を買うなら、性能区分と二つの日付を確認

2028〜2030年に入居する新築の「省エネ基準適合住宅」は、原則として控除の対象外です。ただし、2027年12月31日までに建築確認を受けた住宅、または登記簿上の建築日付が2028年6月30日までの住宅には、借入限度額2,000万円・控除期間10年の経過措置があります。ほかの要件を満たすことも必要です。

建売住宅を検討するときは、販売資料の「完成予定」だけで判断せず、控除上の性能区分と、日付を確認できる書類について担当者に尋ねてください。着工日は、この経過措置の判定に用いる日付とは異なります。

ZEH水準省エネ住宅や認定長期優良住宅・認定低炭素住宅は別の区分で、2028年以降も要件に応じて対象になります。ただし、所得や床面積などの条件に加え、一定の災害レッドゾーンにある新築住宅の除外などもあるため、性能だけで適用を確定できません。

出典：国税庁「住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1211-1.htm 国土交通省「住宅ローン減税」 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000017.html

中古住宅は、性能と証明書類も選ぶ条件に

2026〜2030年に入居する中古住宅では、認定長期優良住宅・認定低炭素住宅、ZEH水準省エネ住宅、省エネ基準適合住宅の区分に該当し、必要な証明や耐震要件などを満たす場合、控除期間は13年です。

広告に「リフォーム済み」と書かれていても、それだけで省エネ性能や控除期間が決まるわけではありません。設備が新しいかどうかと、税制上どの区分の証明ができるかは、それぞれ確認します。

気になる物件が見つかったら、「住宅ローン控除ではどの区分を想定していますか」「その区分を確認できる書類はありますか」と聞いてみてください。書類が見当たらない場合も、すぐに対象外と決めつけず、確認や取得が可能か、必要な費用や時期もあわせて調べます。

なお、税制上の「買取再販住宅」は別の扱いです。不動産会社が売主の物件やリフォーム済み物件を、名称だけで一律にこの区分と判断しないことが大切です。

出典：国税庁「中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1211-3.htm

比べるのは、控除の見込みと住んでからの支出

候補の物件ごとに、購入価格、諸費用、必要な修繕・リフォーム費用を書き出します。マンションなら管理費や修繕積立金、戸建てなら屋根や外壁などの維持費も、入居後の予算として見ておきたいところです。

そこへ住宅ローン控除の見込みを加えるときは、「確認済み」と「未確認」を分けます。控除期間が長いという理由だけで、実際の税負担の軽減額も大きいとは判断できません。年末のローン残高や所得税額などで、実際に使える控除額が変わるためです。

借入限度額は控除計算上の上限であり、その金額が返金される制度ではありません。所得、登記上の床面積、返済期間、自分で住むことなどの要件もあります。具体的な適用や税額は、税務署・税理士に確認しましょう。

内見の前に、担当者へ伝えておくこと

物件の比較を進めるときは、次のことを伝えると、確認すべき資料を整理しやすくなります。

・自分で住む予定と、希望する入居時期 ・新築・中古それぞれの検討状況 ・購入後に予定しているリフォームの内容 ・住宅ローン控除の区分や証明書類も確認したいこと

立地や間取りが気に入った家について、予算と制度の条件を一つずつ確かめていく。その積み重ねが、住み始めてからの納得につながります。

宇治・伏見で中古住宅をお探しの方は、気になる物件とご希望の入居時期を添えて、LIQへご相談ください。購入とリフォームの予算を一緒に整理していきましょう。

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